PLANIMETRIA CATASTALE NON CONFORME: COSA SIGNIFICA E COSA FARE?
Hai un immobile e vuoi venderlo? Vuoi avere tutta la documentazione necessaria e non riscontrare alcun problema durante la vendita della casa?
Questo nostro articolo ti aiuterà a non incorrere in alcuna difficoltà e soprattutto a chiarire un problema che può verificarsi spesso, quello della planimetria catastale non conforme allo stato di fatto.
Cos'è la planimetria catastale?
Iniziamo chiarendo questo concetto, la planimetria catastale è il disegno in scala dell'immobile, con la suddivisione interna dei diversi locali di cui è composto e delle eventuali pertinenze, inserita nell'archivio del Catasto.
Si tratta di un documento di estrema importanza, indispensabile in tutte le situazioni e le fasi di compravendita, donazione, eredità e passaggio di proprietà di qualsiasi unità immobiliare.
Planimetria catastale conforme allo stato di fatto e dichiarazione di un tecnico
Prima di un rogito di un immobile, ma anche in caso di donazione e divisioni, il notaio ha l’obbligo di verificare se lo stato di fatto è conforme ai dati catastali. La verifica concerne principalmente gli intestatari, la toponomastica e la planimetria. La conformità deve essere specificamente dichiarata all’interno dell’atto da parte del venditore e la planimetria catastale va allegata al rogito.
Le conseguenze per una dichiarazione falsa sono importanti e comportano anche la nullità dell’atto. La normativa permette di avvalersi dell’ausilio di un tecnico abilitato che può redigere un attestato di conformità con cui dichiara la rispondenza tra stato di fatto e dati catastali, in questo modo la responsabilità della dichiarazione è sostenuta dal tecnico e non dal venditore né dal notaio.
E' consigliabile verificare la conformità catastale sin dal compromesso per evitare ritardi per aggiornamenti dovuti ad eventuali difformità, in quanto a volte per l'adeguamento dei documenti possono passare anche diversi mesi.
Planimetria catastale non conforme: cosa fare
Se il tuo immobile è regolare dal punto di vista urbanistico (planimetria depositata in Comune), ma presenta difformità nell’ambito catastale, le eventuali variazioni o aggiornamenti catastali di solito sono di rapida esecuzione:
i dati anagrafici degli intestatari, la toponomastica, la correttezza della titolarità, i dati dell’immobile erroneamente indicati in visura, sono aggiornabili per mezzo di una semplice istanza di correzione della visura catastale. È sufficiente chiedere la correzione nella banca dati del Catasto, presentando una domanda presso gli uffici provinciali – Territorio o mediante il servizio online “Contact center” presente sul sito dell'Agenzia delle Entrate;
in presenza di planimetria catastale difforme dallo stato di fatto si deve procedere ad una variazione catastale per aggiornare la planimetria.
Planimetria catastale non conforme: le conseguenze
Il Decreto Legge n° 78 del 31/05/2010, con l’art. 19, ha di fatto introdotto l’obbligo, sia per gli atti pubblici che per le scritture private relative al trasferimento di diritti reali (ovvero per la compravendita e la donazione di immobili), della presenza di una dichiarazione di conformità dello stato di fatto con i dati catastali e le planimetrie, pena la nullità dell’atto. Da allora anche i controlli preliminari degli agenti immobiliari che si occupano della vendita delle case e dei notai che devono siglare gli atti, sono diventati molto più stringenti.
La non conformità della planimetria catastale di un immobile rispetto allo stato di fatto in cui si trova e/o al progetto effettivamente approvato in fase di concessione può dunque comportare grossi problemi; addirittura può rendere nullo un atto di vendita.
Variazione catastale: quando serve
Nel caso in cui le difformità riscontrate tra lo stato di fatto dell’immobile e la planimetria catastale siano di lieve entità e non vadano ad intaccare il numero di vani (e dunque la rendita catastale) dell’immobile, è possibile evitare l’aggiornamento della planimetria catastale. Tra gli interventi di questo tipo possono rientrare il leggero spostamento di una porta, o piccoli errori grafici presenti nella piantina catastale.
La variazione catastale diventa invece stringente nel caso in cui la difformità tra la planimetria catastale e lo stato di fatto sia relativa alla realizzazione o allo spostamento di bagni e cucine (anche senza spostamento di tramezzi), alla realizzazione di ripostigli, soppalchi o altre difformità non considerabili lievi. Per qualunque dubbio su altre variazioni catastali, è possibile rivolgersi ad un tecnico abilitato.
Invece la circolare dell’Agenzia del Territorio 2/2010 specifica che se le difformità riscontrate tra lo stato di fatto dell’immobile e la planimetria sono di lieve entità e non vanno a intaccare il numero di vani (e dunque la rendita catastale) dell’immobile, è possibile evitare l’aggiornamento: per il rogito si può comunque utilizzare la scheda catastale esistente.
Aggiornamento planimetria catastale
Nel caso in cui le difformità riscontrate tra lo stato di fatto dell’immobile e la planimetria catastale siano di lieve entità e non vadano ad intaccare il numero di vani (e dunque la rendita catastale) dell’immobile, è possibile evitare l’aggiornamento della planimetria catastale. Tra gli interventi di questo tipo possono rientrare il leggero spostamento di una porta, o piccoli errori grafici presenti nella piantina catastale.
La variazione catastale diventa invece stringente nel caso in cui la difformità tra la planimetria catastale e lo stato di fatto sia relativa alla realizzazione o allo spostamento di bagni e cucine (anche senza spostamento di tramezzi), alla realizzazione di ripostigli, soppalchi o altre difformità non considerabili lievi. Per qualunque dubbio su altre variazioni catastali, è possibile rivolgersi ad un tecnico abilitato.
Se hai un immobile in vendita, non rischiare e rivolgiti ad un agente immobiliare che sappia ben consigliarti e promuovere nel migliore dei modi la vendita della tua abitazione.
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